大成南宁律师熊潇敏

南宁房产律师:商品房公摊面积亟待规范

作者:佚名    来源:广西专业律师网

时间:2016-7-4 10:24:34    联系律师:13878124891

  [案例回放]
 
  2014年6月12日,万某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份,万某购买由该房地产开发有限公司开发的商品房10栋1单元403室一套,合同第三条约定建筑面积为118.56平方米,其中套内建筑面积107.06平方米,公告部位与公用房屋分摊建筑面积11.5平方米,合同第六条约定,合同约定面积与产权登记面积发生差异时,双方同意按房产局测量核定的面积为准,单价不变,总房款多退少补。该房地产开发有限公司依约将房屋交付给万某,该房屋经房产局测量确定建筑面积为126平方米,其中套内建筑面积105平方米,公摊面积11平方米,比合同约定面积超过7.44平方米。该房地产开发有限公司认为,万某应补缴超出面积的购房款34298.4元。而万某认为,套内面积缩水,公摊面积增多,让其补缴公摊面积房价不合理。因双方协商未果,遂房地产开发有限公司将万某作为被告起诉至法院,要求其补缴购房款34298.4元。
 
  一、我国法律对公摊面积相关规定。
 
  1995年12月开始实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,商品房按“套” 或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和,即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。公用建筑面积由以下两部分组成:1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。
 
  对于房屋建筑建筑面积出现误差的情况,《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
 
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
 
  (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
 
  以上是我国法律对公摊面积的相关规定,但是对于公摊面积上限目前没有法律规定。公摊系数同时受限高、容积率、绿化 面积等诸多规划因素影响,因此无法确定具体指标。
 
  二、回归案件,购房者是否应补缴购房款。
 
  根据《中华人民共和国合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。房地产开发有限公司与业主签订的合同系双方真实意思表示且不违反《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条规定,依法应受法律保护,合同条款对双方均有约束力。根据合同第六条约定,合同约定面积与产权登记面积发生差异时,双方同意按房产局测量核定的面积为准,单价不变,总房款多退少补。则,购房者应补缴超出合同约定面积的购房款。
 
  笔者查阅了类似案例,很多地方法院都是支持了开发商的诉讼请求,但是购房者承担公摊面积增加部分的购房款是否存在其不合理性。山东高密“史上最牛公摊面积”不得不引起我们的深思。2007年夏,在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段、敞亮的样板间,一下就打动了他。事后他回忆,楼盘虽是预售,但“火”得很,他差点没抢到房。在张先生签订的商品房买卖合同上,约定建筑面积是85平方米,但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测,这个走几步就会撞墙的房间,看起来也就40多平方米。后经过测量,套内面积缩水一半 公摊系数高达52%。显而易见,通过以上案例,开发商钻了法律空子,从目前相关法律,确实让购房者权益无法得到较好的保障。
 
  三、商品房公摊面积争议大的根源。
 
  第一,公摊系数的测定,一般由相关部门授权的测绘机构负责。测绘所投入专业的设备和技术人员,利用科学的测量方法测出较为客观的公摊系数,其本身要花费相当的时间和经费,具有复杂性和不透明性。公用建筑面积分摊系数为整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。有专家介绍说,虽然从计算公式来看并不深奥,但正是因为计算公摊系数时要涉及上述诸多内容,因此相对来说极为复杂。而同时对普通购房者来说,自己无法测量出各类建筑面积,因此仅靠个人力量是无法得知公摊面积的确切数据的。第二,国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标作出硬性规定,公摊系数同时受到限高、容积率、绿化面积等诸多规划因素影响,因此无法确定具体指标。
 
  四、几点建议。
 
  1、商品房买卖合同关于公摊面积的内容亟待规范。
 
  商品房买卖合同是消费者在购买商品房时与开发商签订的最重要的文本,虽然合同示范文本对建筑物面积的误差范围和相应的责任有严格的规定,但是并没有规定公摊面积出现误差的处理办法,导致公摊面积变化没有个限度。有的开发商便钻这方面的空子,除了隐藏在背后的价格陷阱外,还可能出现有的开发商把不该分摊的部分分摊到消费者承担的范围内,或者为了节省建筑成本,把分摊面积的楼梯、公共过道等改小的情况。因此,消费者在签署合同时要注意,在“面积确认及面积差异处理”条款中,除了要将建筑面积、公摊面积和套内面积三者写明确之外,还应当与开发商明确约定“套内面积误差及公摊面积误差处理办法”,杜绝出现约定不明确而产生纠纷。
 
  2、借鉴上海地区关于公摊面积误差的做法。
 
  2010年10月1日开始施行的《上海市房地产转让办法》第四十四条规定,房交付时,其建筑面积与预售合同的约定出现增减的,应当按照下列规定处理:
 
  (一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。
 
  (二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的,按照本办法第三十九条的规定处理。
 
  (三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外,建筑面积超过预售合同约定的,受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款;建筑面积不足预售合同约定的,房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的,从其约定。
 
  上海市对购房者是否应当承担公摊面积增加部分的购房款有明确的规定:因共用分摊建筑面积的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让价格保持不变,但在法律法规及大多数地方性法律法规并未对此作明确的规定,实践中为了避免在公摊面积增加时补交房款,购房者应当仔细拟定购房合同,尽可能在签订合同时将合同具体化、如写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平方数、使用面积平方数,还要注意暂测面积与实测面积误差问题。
 
  3、理性认识公摊面积的合理区间。
 
  对于广大购房者而言,总是希望尽量减少公摊面积,以增加实际使用面积,认为这样就能使住房的可利用程度和效率得到提高。有极个别项目号称得房率超过90%,即公摊系数被控制在这个位数。专家表示,虽然住房使用面积相对增加了,但这很可能要以牺牲公共利益为代价。比如,开发商为了减少公摊面积,可能将楼道变窄、或者将内墙厚度变薄、以劣质物填充内墙等,这样所造成的后果就是楼道同行变得困难,同时埋下安全和消防隐患。另外,还会造成墙体隔音效果、承重和抗压抗震效果减弱。从长远来看,购房者的利益难以得到保障。公摊系数过高固然会损失住宅面积,甚至多花冤枉钱,但是过低却会损害居住品质。所以公摊率应该位于一个合理区间,在这个区间内业主的住房和周边场地、配套设备设施能发挥各自的最大效用。
 
  作者:朱丽娟

大成南宁律师

首席律师:熊潇敏
所内职务:高级合伙人/执行主任
工作经历:10年法官+13年律师
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