开发房迟迟不办房产证会有什么猫腻？

　　猫腻：或因为开发商挪用契税

　　办理房产证的过程涉及众多，包括开发商、房管部门、购房者等，都可能是影响办证的原因。而办证的大致步骤是：一，开发商向房产登记机关提供齐全的房屋前期资料；二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图；三，根据实际测绘的面积到房管局交易部门立契过户；四，凭借买卖契约，房管局有关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。

　　从这个过程来看，房产证要如期办理出来，开发商起主要作用，但不是开发商一家就能独立完成的。开发商在办证过程中起主要作用，而很多业主反映在交清相关费用之后，开发商却一直拖延办房产证。一位从业多年的律师道出其中的猫腻：“逾期办证现实中很多都是由开发商过错引起的。如开发商的开发、销售手续不合法，或挪用契税等相关税费，或土地房屋存在权利纠纷，或开发商资金不足将房屋或在建工程抵押无法按时解除抵押，以及其他过错导致楼盘不能或暂时不能办理产权登记手续。”

　　近两年，因房价快速上涨，该律师透露称，可能还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘惜售，故意不及时办理产权证而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。

　　多种原因导致办证逾期

　　●开发商的原因

　　第一，土地使用手续不合法。如联建一方提供的土地使用权是划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售。如果按商品房出售，其买受人将无法领取房产证。

　　第二，房地产开发企业为支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约定履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。

　　第三，房地产开发企业违章建房，违章的部分就无法办证。

　　第四，房地产开发企业不能提供规定的资料，如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。

　　第五，其他原因。如房地产开发企业没有将抵押权剔除等情况，也会影响房地产登记手续的办理。

　　●买受人的原因

　　例如购房人怠于递交办证资料及迟延付款导致办证迟延，或买受人是经他人转让、抵债但未登记的商品房，在此情况下，由于是购房人自身的原因导致办证迟延，开发商无需承担违约责任。

　　●合同关系以外的第三人的原因

　　例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都是没有期限的要求，相关部门工作拖延、不及时，或房管局相关部门因作业繁忙而延缓了发证时间。

　　●不可抗力

　　根据相关法律规定，因不可抗力导致一方或者双方违约的，违约方可以免责。故若因不可抗力的原因导致开发商延迟办证，开发商可以免责。

　　房管部门说法

　　设监管账户　　促开发商积极办证

　　针对在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的现象，惠州市房管局产权科有关负责人分析认为，一些不成熟的开发商为了迎合购房者需求，承诺交楼时间，而工程的进度却存在不可预见性，最终工程的时间比预期长，导致未能按合同按时交楼，同时也未能按约定办理房产证。其次，验收不等于可以办证。该负责人表示，办理房产证的主动权在于开发商。只要开发商手续齐全，房管局就会给予办理。而通常开发商此前的规划和建设中的任何一个环节出了问题，比如开发商与施工队闹矛盾导致资料出不来等，都有可能导致房产证逾期办理。去年，房管部门出台了政策措施，要求开发商将购房者所交的首期款存入监管账户，这些款项开发商因后期工程建设需要可以申请使用，但必须预留销售款的15%在账户内。这15%的款项中，10%在工程取得竣工验收备案表、物业查验合格后即项目交楼后可取出使用，另留5%在开发商办理出房地产权证时才可使用。该负责人认为，这在一定程度上能促使开发商积极为购房者办证。目前一些逾期多年未办证的情况，多是政策出台前所遗留下来的问题。现在制度完善后，开发商逾期办证的情况相对减少很多。同时，购房者也可独立办理房产证，不一定要委托开发商代办房产证。该负责人表示，惠州房管部门已在政策制度上促使开发商为购房者办证，而对于一些开发商未能给购房者及时办证的，也会根据投诉者所投诉的事实行使房管部门的职能权利，督促开发商尽快提交材料办理，同时购房者也可走法律途径解决问题。

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