【案情】

 

　　某公司与王某200万元借款纠纷进入法院执行程序，王某向法院反映，某公司开发的某小区商品房虽然出售完毕，但因故未给购房者办理房产证，要求执行部分已出售商品房。法院通过调查发现，王某要求执行的房产中，部分预售的《商品房买卖合同》经过了当地房产部门的备案登记。

 

　　【分歧】

 

　　预售合同经过备案登记的房产，是否可以作为开发商财产进行执行，存在多种观点：

 

　　第一种观点是，该房产不得查封，不得处理。理由是该备案登记是房产主管部门作出的法定行为，相当于《物权法》的预告登记，具有物权的对抗效力。

 

　　第二种观点是，该房产可以查封，但不得处理。理由是只能要求购房者将未付房款交由法院清偿债务，不得损害购房者的正当权益。

 

　　第三种观点是，该房产可以查封，可以处理，但是针对购房者已付清购房款且实际占有、对未办证无过错的除外。

 

　　【观点】

 

　　笔者同意第三种观点，理由如下：

 

　　首先，预售登记备案是房产主管部门对预售行为的一种监督制度，与预售许可的性质一致，都是为了约束开发商“一房多卖”的行为，保护购房者的合法利益，不是严格意义的物权行为，当然不产生物权的设立或变动的效力。其实，预售登记备案对商品房买卖合同的效力也不能产生当然的效力，除非双方当事人约定以登记备案作为合同的生效要件。如果开发商违规预售，仍然“一房多卖”，多位购房者对同一套商品房主张所有权时，则预售备案登记购房者，相对于未预售登记本案的购房者，在是否能够取得房屋所有权证方面，具有一定的优先效力。

 

　　其次，预售登记备案不同于预告登记，前者范围仅适用预售房产，登记备案的启动主体是开发商，后者是适用于所有不动产，启动主体是不动产协议的双方当事人，适用的法律依据是物权法，产生的后果是具有直接对抗第三人的物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预售登记备案不具有物权设立或变动的效力，经过登记备案但购房者未办理商品房产权证的，权属仍属于开发商某公司，应当可以作为开发商财产进行处理。

 

　　第三，购房者的一定情况下的正当权益应当受到保护。2004年最高人民法院颁布《查封规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第三人已经支付全部价款；第三人已经实际占有；未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。

 

　　第四，最高人民法院的《查封规定》依然有效，与《物权法》并不冲突，在不动产物权登记主义原则下，法院执行活动中应当兼顾各方利益，提高执行效率。甚至对未办证也未预售登记备案的购房者，但是已付清房款，且已实际占有，双方没有串通、没有过错、没有损坏其他债权人利益的情况下，法院也尽量不要以房产归开发商所有，而武断决定查封、拍卖，损害购房者利益。(作者：湾里区人民法院 龚炳康 葛伟明)