【案情】

 

　　被告唐兰与蒋国荣婚后购买了位于全州县全州镇桂黄中路综合大市场的14-2-302房屋，并办理了被告为权利人的房屋作有权证、国有土地使用证。2013年5月份，被告将上述房屋作为抵押财产向广西全州农村合作银行十字街支行申请借款，并办理了抵押登记，借款期限为2013年5月16日至2016年5月15日。2013年6月21日，被告（甲方）与原告李秀（乙方）签订了一份《房屋转让协议》，约定“甲方将上述房屋转让给乙方，作价人民币42万元整，房产证、土地证过户费由甲方负责办理。于6月20日收到乙方交付的购房押金人民币22万元，余款待办完两证过户手续后一次性付清，双方不得违约，此据，双方签字生效。（两证过户费由甲方负责，大约半年把手续办清）”。同年7月，被告将房屋交付给原告居住使用。至今，被告未向银行返还借款，房屋的抵押未解除，亦未办理房屋过户手续。现在，原告以被告违约为由诉至法院，请求法院依法确认《房屋转让协议》有效，判决被告协助办理房屋过户登记手续。

 

　　【裁判】

 

　　原告李秀与被告唐兰于2013年6月21日签订的《房屋转让协议》有效；驳回原告李秀的其他诉讼请求。

 

　　【焦点】

 

　　未经抵押权人同意，被告擅自转让作为抵押物的房屋，该转让合同是否有效？抵押权尚未消灭时，原告能否要求被告继续履行合同义务？

 

　　【评析】

 

　　根据我国合同法规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原告与被告协商一致，自愿签订了《房屋转让协议》，约定被告将全州县全州镇桂黄中路综合大市场的14-2-302房屋作价四十二万元整转让给原告，而被告已收受原告支付的购房押金二十二万元。原、被告双方均为具有缔约能力的完全民事行为能力人，对房屋转让的意思表示真实，且合同不存在法律规定的无效情形，因此，原、被告于2013年6月21日签订的《房屋转让协议》有效。

 

　　根据我国物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。转让不动产物权的合同不等同于转让不动产物权本身，前者属于债权法律关系范畴，后者属于物权法律关系范畴。转让不动产物权，除法律另有规定除外，经依法登记发生法律效力。因此以转让不动产物权为目的的合同不一定会发生转让不动产物权的结果。房屋的所有权、抵押权属于不动产物权类型。

 

　　笔者认为，本案被告以涉诉房屋作为抵押财产向银行借款，并进行了抵押登记，在抵押期间，原、被告未经抵押权人同意，签订《房屋转让协议》转让涉诉房屋，且至本案判决之日，被告于抵押权人的债务尚未得到清偿，涉诉房屋的抵押权未消灭，而该抵押权优先于原告要求被告履行转让房屋合同的债权。对此，原告要求被告继续履行合同义务，协助其办理房屋过户登记手续，没有事实与法律的依据，得不到法院的支持。综上，法院依法作出上述判决。

 

　　作者： 谭婧 覃珍华