兼谈房屋买卖合同解除条件

 

　　【案情介绍】

 

　　被告张某系原告某房地产开发公司员工, 2003年4月,原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告编号为D40号别墅一幢,合同签订之日付款2万元，并约定办理不低于20万的按揭贷款,在交付使用时付清余款。在房屋交付使用前，被告利用职务之便对房屋进行装饰并入住。后被告离开公司，又因个人信用问题被银行拒绝提供贷款，原告要求被告付清房款遭到拒绝后，向法院起诉，要求被告付清余款。被告辨称房屋尚未交付，原告要求付清余款的理由不能成立，并请求解除合同，退回预付款。

 

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　　【评析】

 

　　本案涉及两个问题，一是被告利用职务之便，在房屋交付前擅自装饰并入住，能否视为对房屋交付条件的放弃？二是被告因个人信用问题被银行拒绝提供按揭贷款，无法按时付清房款，被告能否提出解除合同？

 

　　一、被告擅自装饰入住能否视为房屋交付问题

 

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”以上规定说明开发商对商品房应先验收合格，并向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书后才能交付。关于交付转移时间，《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事从另有约定的除外。”一般认为，这里所指的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。依据《合同法》的有关规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所所有权的义务，买卖合同的标的物自交付时起转移。对商品房买卖中的交付，有两种观点，一种是俗称的“交钥匙”，即买受人直接占有使用房屋即视为交付。另一种观点是除了房屋的占有外，还包括房屋所有权证书的给付才能算交付。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，不以房屋所有权证书的给付作为交付的要件。一般情况下，商品房竣工验收合格后，开发房提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙并经购房户确认签收后即视为房屋的交付。

 

　　本案被告张某利用工作便利，在未付清购房款，双方未签收住宅质量保证书、住宅使用说明书前便擅自装饰入住，在实际上已占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件。被告张某的先行违反合同行为，应视为对合同约定房屋交付条件的放弃，原告要求付清购房款的请求是基于原、被告的合同约定，其理由成立。

 

　　二、被告能否提出解除合同问题

 

　　原、被告签订《商品房买卖合同》时，双方意思表示真实,协议内容为法律允许买卖的财产,原告也依法律的规定取得了该地块的土地使用权和相关的许可文件,不损害国家和社会的公共利益,双方签订的合同依法成立,对双方当事人具有法律约束力。《合同法》第九十四条规定了合同解除的几种情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同的目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因合同的内容是经过双方协商达成，因此，变更或解除合同除法律或合同另有规定以外，应该由双方协商一致达成。本案中被告在签订合同时希望通过按揭贷款方式实现购房目的，因为个人信用的问题被银行拒绝，无法按时支付购房款，被告如欲解除合同，首先应依据合同法的规定在履行期限届满之前向原告提出，或与原告协商约定补救措施。但被告只是在原告提起诉讼时才表明解除合同明确意思，被告这时提出解除合同已无法律上的依据，也就是说，被告对自己享有的法定解除权已经放弃，不能再继续行使该项权利。其次，被告因个人信用问题被银行拒绝提供贷款，也是签订合同时双方都不能意料的，属不能归责于双方的责任，不属于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的法定解除条件。第三，前面已经说明，房屋已经实际交付给被告，标的物已经发生转移，原告已经履行完合同的主要义务，被告此时不得提出解除合同，故被告提出解除合同的请求不能成立，应依据合同的约定继续履行，向原告支付剩余房款。

 

　　（作者：赵晓林  作者单位：江西省南康市人民法院）