【基本案情】

 

　　2004年5月4日，原告广西玉林市玉州区城西街道某社区第九农经社（以下简称城西第九农经社）、第三人玉林市玉州区城西街道某社区第六农经社（以下简称城西第六农经社）（甲方）与被告黄某（乙方）签订了一份《土地使用权协议书》。协议约定：“一、乙方负责办理好甲方集体土地使用证，并按每亩2000元赔偿、费用由乙方负责。二、甲方自愿转让位于机电市场20米路对面的一半土地使用权（约7.5亩）给乙方作为补偿办证费用，且这半土地使用权（约7.5亩）永远属于乙方所有，乙方有权买卖转让这块土地使用权，甲方无权干涉。三、甲方负责理顺好周边关系及纠纷，如有纠纷损失由甲方负责。四、这块坡地（约7.5亩）乙方优先选择。五、乙方要办理好坡地集体土地使用证到各户后才有权买卖甲方转让给乙方的一半土地的使用权（约7.5亩），如不办妥，给乙方的一半坡地使用权仍归甲方所有，直到办妥为止，乙方才得到一半坡地的使用权……”双方还对其他事项进行了约定。

 

　　签订协议之后，被告黄某将上述《土地使用权协议书》约定的部份土地转让给第三人张某林、陈某莲、唐某强、钟某平、晏某红、陈某军、张某平、陶某新、唐某惠、李某芬、李某惠、刘某运等人使用，现有部分第三人在该涉案土地修建房屋。但没有办理土地使用证、建设规划许可证等证件。因被告黄某一直未依合同约定办理集体土地使用证给原告城西第九农经社，原告起诉至玉林市玉州区法院，以双方签订的《土地使用权协议书》违法，请求解除原、被告之间签订的《土地使用权协议书》，并恢复原状。

 

　　【裁判结果】

 

　　玉林市玉州区法院审理后认为，原告城西第九农经社、第三人城西第六农经社与被告黄某签订的《土地使用权协议书》，实质是私自转让土地使用权，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。法院判决解除原告城西第九农经社、第三人城西第六农经社与被告黄某签订的《土地使用权协议书》。

 

　　【争议焦点】

 

　　第一种，双方签订的《土地使用权协议书》合法有效，合同不宜解除。理由是：①双方在平等自愿的基础上签订的合同，合法有效；②双方均按合同约定履行了部分义务；③原告已将合同涉及的土地交给被告使用，现被告已将土地另转让给第三人建房；④第三人已在该涉案土地建房，如解除合同、恢复原状，第三人将受到较大的损失。

 

　　第二种，双方签订的《土地使用权协议书》，虽然是在平等自愿基础上签订，但该合同涉及的是土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权的转让必须依照法律规定进行，现原、被告之间签订的《土地使用权协议书》未取得土地管理部门的审批，属于私自转卖，违反了法律的强制性规定，属无效合同，依法予以解除。

 

　　【笔者的观点及分析】

 

　　笔者同意第二种观点，理由如下:

 

　　一、当事人订立的合同，不得与国家法律、法规相冲突。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”第三条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划、严格管理、保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。第四条、国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”上述土地管理法的相关条文，已明确规定，禁止非法占用、买卖土地；转让土地使用权的必须依法进行，禁止私自转让土地使用权。本案原、被告之间签订的《土地使用权协议书》未取得土地管理部门的审批，实质是进行私下的土地使用权转让，属于非法占用土地行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”本案因双方签订的合同违反了法律的强制性规定，故合同无效。

 

　　二、原告无权转让《土地使用权协议书》中，所涉及的土地使用权。根据《物权法》的规定，当事人转让的必须就是其享有权利，即物的所有权或使用权，本案当事人签定的《土地使用权协议书》中，涉案标的为土地使用权，从双方签订的《土地使用权协议书》内容可以看，协议内容还需要被告黄某负责办理好集体土地使用权证，即转让的土地尚未取得土地使用权登记，根据物权法第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；根据土地管理法第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。其次，即使原告享有集体土地使用权，根据《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案被告黄某以及12位第三人均不是城西第九农经社成员，不具备取得第九农经社的宅基地使用权人的资格。

 

　　三、对于原告要求恢复土地原状的问题。根据《物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”《土地管理法》第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”本案中，如果原告认为第三人在未取得土地使用证及规划许可证等情况下，违法私自进行修建房屋，可向土地管理部门或城市管理部门举报，由相关部门进行查处，不属于人民法院民事案件受案范围。

 

　　据此，笔者认为原、被告之间签订的《土地使用权协议书》，因违反法律的强制性规定无效，依法予以解除。

 

　　作者：陈斌 来源：玉州区法院

 

　　责任编辑：钟蓓蓓