案例简介

 

　　广西一房产商把房子租给一位萨女士后，没有和萨女士充分沟通又和别人签订卖房合同，法院日前判决房产商侵犯了承租人萨女士的优先购买权，售房合同无效。法院审理后认为，房产公司虽然在出售房屋前征询了萨女士的意见，但由于房产公司没有把给予杨先生的优惠条件告知萨女士，而且在３个月期限未满时就与杨先生签订合同，其行为已经侵犯了萨女士的优先购买权。

 

  《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　根据我国《合同法》相关规定，房屋承租人享有在同等条件下的优先购买权 , 即承租人的优先于其他购房者的购买权基础是，与其他购房者的出价同等，如果承租人无意购买出租房或出价低于其他购房者则丧失优先购房权。本案中，房产商作为房屋出租人在出售房产前应书面通知萨女士其出售房屋的事实，并征询其是否购买租赁房及其购买租赁房屋的价格。出租人在没有和承租人沟通，告诉萨女士购房的优惠条件情况下，即将房屋出售给杨先生，侵犯了房屋承租人的优先购买权，与他人签定的房屋买卖合同无效。若承租人放弃租赁房屋的购买权，或购房出价低于其他购房者，则萨女士不再享有优先购买权，房产商可以与杨先生签定卖房合同。

 

　　 案例新评

 

　　2009年7月30日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》自2009年9月1日起施行。当然，本案已经审结，不适用本《解释》。但如果今后再遇到类似案件，其判决结果会与本案截然相反。

 

　　该《解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。

 

　　就是说，类似案件，如果当事人还以侵犯优先购买权为由请求法院确认出租人与其他人签订的《买卖合同》无效的话，法院不会支持。从该《解释》的精神看，“优先购买权”是一种债权在法律上已经得到了确认。当然，一方以侵犯债权为由请求确认合同无效不能够得到法律支持。而只能请求出租人承担赔偿责任。