【案情】

 

　　被告周某乙与罗某系夫妻关系，2012年2月8日，被告周某乙与罗某到湖南省东安县民政局办理了离婚手续，约定将夫妻存续期间所购买的座落在湖南省东安县白牙市镇某小区14栋401室的房屋一套归罗某所有，债务归罗某归还，被告周某乙不承担偿还债务义务，该房屋仍登记在被告周某乙名下，没有办理房产转移手续。2014年1月21日，罗某突发疾病死亡。2015年7月6日，被告周某乙将诉争房屋出卖给第三人唐某，并签订了房屋买卖合同，该合同已履行完毕，房屋产权也已转移至唐某名下。原告周某甲以诉争房屋为原告母亲罗某所有，母亲罗某去世后，该房产应为原告个人所有为由，起诉至法院，请求依法撤销被告与第三人所签订的房屋买卖合同并判决该合同无效。

 

　　【分歧】

 

　　本案在审理中就房屋买卖合同的效力存在以下二种观点：

 

　　一种观点认为，被告周某乙与第三人唐某签订房屋买卖合同，被告周某乙系无权处分，合同无效。

 

　　另一种观点认为，被告周某乙将房屋出售给第三人唐某的行为，虽系无权处分，但唐某构成善意取得，房屋买卖合同有效。

 

　　【评析】

 

　　笔者赞同第二种观点。理由如下：

 

　　我国《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所谓无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其构成要件为：（1）无权处分人实施了处分他人财产的行为；（2）处分人以自己的名义实施处分行为；（3）因行为人处分财产的行为而使行为人与相对人订立了合同。在权利人未追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前，该处分合同效力属效力待定状态。

 

　　同时，我国《物权法》第106条又规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，即善意取得制度。所谓善意取得是指无权处分人将其财物转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。其构成要件为：（1）出让人无权处分；（2）第三人受让该动产或不动产时是善意；（3）支付合理对价；（4）依法交付或登记。

 

　　本案中被告周某乙出售给唐某的房屋系原告之母罗某所有，被告出售房屋的行为系无权处分。但本案中，争议房屋产权登记在被告周某乙名下，唐某有理由相信周某乙对该房屋有所有权、处分权，并且该房屋的出卖价并不低于市场价格，房屋也已经依法登记在第三人唐某名下，符合善意取得的构成要件。根据“新法优于旧法、特别法优于一般法”的原则，结合本案的案情，本案应适用物权法第106条的规定，即唐某依法善意取得房屋的所有权。最终，法院依法判决驳回原告周某甲的诉讼请求。

 

　　本案虽已审理终结，但本应由周某甲继承的房屋，确已然属于第三人唐某所有，那么周某甲该如何维护自己的权利呢？我国《侵权责任法》规定：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任；被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，被告周某乙在未获授权的情况下，就擅自出卖原告周某甲母亲的房屋，侵犯了周某甲的所有权，因此，原告可以周某乙为被告向法院提起侵权之诉，维护自身的权益。(作者：周建明)