——业主行使区分所有权并非没有限制

 

　　关键词 区分所有权 物业服务协议 车位

 

　　裁判要点

 

　　1、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，小区内规划用于停车的车位、车库等根据业主与开发商签订的合同确认归属。

 

　　2、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十二条第一款规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”因此，业主享有的区分所有权需受到其与开发商签订的前期物业协议的约束。

 

　　相关法条

 

　　《中华人民共和国物权法》

 

　　第七十四条第二款、第三款  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

 

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

　　《中华人民共和国侵权责任法》

 

　　第二条第一款  侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。

 

　　《物业管理条例》

 

　　第七条第（一）项  业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则。

 

　　第十七条  业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

 

　　业主公约对全体业主具有约束力。

 

　　第二十二条第一款  建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

 

　　第二十三条  建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

 

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

 

　　基本案情

 

　　法院经审理查明：2009年5月17日，原告与桂林市泰鹏房地产开发有限责任公司（以下简称“泰鹏房地产公司”）签订商品房买卖合同，购买泰鹏房地产公司开发的位于山水·阳光城4幢2单元4层1号房。同日，双方签订的合同补充协议约定：本小区规划内未计入该商品房公摊的面积如……室内外车位、架空层、车库及地下停车场等的“物权”属出卖人所有，该物业出售及出租所产生的收益归出卖人所有；买受人签订本商品房买卖合同后，买受人同意与出卖人指定的桂林市和兴物业服务公司在房屋交接当日签订物业服务合同并遵守山水·阳光城临时管理规约；等等。同日，原、被告及泰鹏房地产公司签订山水·阳光城物业小区服务临时管理规约，约定：“……九、为维护小区业主的共同利益，在本物业区域内部禁止有如下行为：……3、占用与损坏楼道、通道、屋面、平台、道路、停车场所；……21、车辆乱停、乱放；小区道路上停放车辆……十二、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳使用、占用费；……十六、本规约条款，业主必须自觉承诺遵守，与购房合同具有同等的法律效力；本规约需与《前期物业服务协议》同时使用。”2010年6月30日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订签订山水·阳光城前期物业服务协议，约定：“……第三条、物业服务质量……五、交通秩序与车辆停放：……2、车辆进出实施刷卡管理制度；3、对机动车辆实行有偿停放，并接受有偿特约服务；4、小区公共道路上禁止停放一切车辆；5、本小区地下车库及架空层车位设施未计入销售成本、未进行公摊，故此项使用管理权属开发商。第六条、其他有偿服务费用：一、车位占用及其使用服务费用：1汽车在有允许的汽车车位停放，占用使用费暂定200元/月；……6、业主应遵守《小区车辆停放管理制度》不得随意乱停、乱放、违者按《小区车辆停放管理制度》予以处罚。（详见附件一）……”前述协议的附件一载明：凡进入本小区的车辆，必须遵守管理规定，服从保安人员指挥及按指定的位置停放；本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、车位占用费；非本小区住户车辆，符合进入条件的领取临时通行IC卡，出小区时收回IC卡并按停车时间收取停车费；小区住户车辆进入小区后，需将车辆停放在指定停车位置，严禁将车辆停放在公共通道、消防通道；各车位使用人不得堵塞消防通道、进出车路口，等等。

 

　　原告接收山水·阳光城4幢2单元4层1号房并入住后，并未购买或承租小区车位。原告于2013年12月购买小轿车一辆。2015年4月1日，原告因未交纳停车费，准备驾车进入小区遭到小区保安阻拦，遂报警求助。经协调，原告得以驾车进入小区并于次日驾车离开小区时向被告交纳10元停车费。7月3日早上9时许，原告再次因未交停车费，被保安阻拦不得驾车驶离小区。原告报警后离开现场，将车辆停放在小区出口处。同日中午14时许，被告将原告停放在小区出口处的车辆移至小区出口旁的路边。原告知晓后再次报警。同日下午，原告准备驾车驶入小区遭到被告保安阻拦，原告遂将车辆停放在小区入口处，直至晚上。经公安机关处置后，原告才得以驾车驶入小区，但并未缴费。7月9日早上8时许，原告驾车准备驶出小区，因未交停车费遭到被告保安阻拦。原告报警后，按照保安要求交纳15元停车费。

 

　　另查明，桂林市物价局针对被告向其提交的《关于核定山水阳光城小区停车场机动车停放服务费收费标准的请示》，于2014年1月6日向被告出具《关于核定山水阳光城小区停车场机动车停放服务费收费标准的批复》（市价行审字[2014]4号文件），载明：同意该停车场按第3类停车场收费标准收费；小型车辆（20座以下）1小时以内5元/车，每超1小时加收费3元，24小时最高收费25元；上述收费标准只适用于本住宅小区业主以外需临时停放的外来车辆；本批复从发文之日起执行，有效期2年；等等。

 

　　裁判结果

 

　　广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院于2015年9月11日作出（2015）秀民初字第597号民事判决，驳回原告詹勋礼的诉讼请求。宣判后，原告詹勋礼提出上诉。桂林市中级人民法院于2016年1月28日作出（2015）桂市民一终字第839号民事判决，驳回上诉，维持原判。

 

　　裁判理由

 

　　法院生效裁判认为：本案争议的焦点为：一、被上诉人和兴物业公司是否有权收取上诉人詹勋礼的停车费；二、上诉人詹勋礼驾驶车辆进出小区是否受到权利限制；三、上诉人詹勋礼要求赔偿车辆损失、误工费、精神损失费以及书面道歉是否有依据；四、一审判决程序是否违法。

 

　　一、关于被上诉人和兴物业公司是否有权收取上诉人詹勋礼的停车费的问题。根据上诉人詹勋礼与桂林市泰鹏房地产公司签订的商品房买卖合同约定，小区规划内的室内外车位、架空层、车库及地下停车场未计入商品房公摊面积、其权益归属于泰鹏房地产公司。泰鹏房地产公司委托被上诉人和兴物业公司对山水·阳光城小区进行物业管理，且上诉人与被上诉人也于签订商品房买卖合同当日签订了物业服务合同及临时管理公约。泰鹏房地产公司作为山水·阳光城小区场地的物权人，有权对其他占用、使用人收取相应的对价，而相应的被上诉人也有权就规划内用于停放汽车的车位、车库等向业主收取车位占用费。

 

　　二、关于上诉人詹勋礼驾驶车辆进出小区是否受到权利限制的问题。根据上诉人与开发商泰鹏房地产公司或被上诉人签署的商品房买卖合同、临时管理规约及前期物业服务协议，小区有车辆的住户，应向被上诉人申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门及在小区停放，按规定交纳IC卡工本费、车位占用费；或进小区时领取临时通行IC卡，出小区时交回IC卡并按照停车时间交纳停车费；车辆在小区内禁止乱停乱放，禁止停放在小区道路上。既然上诉人与开发商或被上诉人签署了上述协议就应当遵守该协议的约定，服从物业管理人员的指挥及按指定位置停放车辆。现上诉人在未办理通行IC卡的情况下驾车进出小区受到被上诉人保安人员的阻拦，保安人员也是在按合同规定行使职责，不存在侵害上诉人的权利。

 

　　三、关于上诉人詹勋礼要求赔偿车辆损失、误工费、精神损失费以及书面道歉是否有依据的问题。上诉人詹勋礼不遵守小区管理规定，将车辆停放在小区出口通道，影响了小区内其他业主车辆的出行，被上诉人将上诉人的车辆搬移至路边。上诉人詹勋礼认为被上诉人的这一行为致使上诉人的车辆受到损失，且致使有部分不明真相的小区业主用异样的眼光来看上诉人，误认为上诉人拖欠费用，所以物业才不让出门，致使上诉人人格尊严受到损害，从而要求被上诉人赔偿车辆损失、误工费、精神损失费以及书面道歉，但上诉人对前述赔偿请求并未能提供证据证实存在相应的损害结果，故，上诉人前述上诉赔偿请求的理由不能成立，本院不予支持。

 

　　四、关于一审判决程序是否违法的问题。上诉人詹勋礼在上诉中提出山水·阳光城小区业主委员会要求被上诉人从2015年1月1日撤离小区的诉讼正在桂林市叠彩区人民法院审理，本案必须以另一案的审理结果为依据。根据庭审查明的事实，目前被上诉人和兴物业公司仍然对该小区进行着物业管理。即便桂林市叠彩区人民法院判决被上诉人撤离小区，而本案纠纷发生在2014年下半年至2015年7月，在这一时间段，被上诉人是该小区的合法物业管理人，仍然可以依合同约定对该小区行使物业管理权。因此，本案的审理和判决不是必须以另一案的审理结果为依据，一审径行对本案进行判决在程序上是合法的。

 

　　南宁律师案例注解

 

　　裁判思路：首先，原告在购房时与被告签订的《前期物业服务协议》约定：车辆进入小区需办理通行IC卡并需将车辆停放在指定车位，严禁将车辆停放在公共通道。因此，原告在未办理通行IC卡的情形下强行要求驾车进行小区，违反了前述协议。其次，原告主张小区内道路属于业主共有，原告驾车在共有的道路上通行、将车辆停放在共有的场地上是业主的权利，物业公司不得干涉。前述协议是否与业主的区分所有权相冲突？主办人认为，虽然小区内的道路属于业主共有，但如果业主的通行权及于车辆，不加以限制，势必造成小区内车辆的乱停乱放，最终侵害的还是业主的权利。因此，《前期物业服务协议》约定不但不与业主的区分所有权冲突，反而是业主让渡自身部分权利，接受物业公司管理，使得业主能更合理的使用小区道路。原告片面理解业主的区分所有权，要求驾车自由进出小区的诉讼请求不应支持。