【案情】

 

　　2012年，王某与李某各以30%与70%的份额购买一套商品房并约定双方按此份额共有。2016年8月，王某与李某将该房屋出租给李某的亲戚唐某，租期为3年。现李某为周转资金欲将其对该房屋的份额转让，王某与唐某均表示愿意按市场价购买，三人协调不成，大打出手，王某遂诉至法院。

 

　　【焦点】

 

　　基于按份共有关系产生的优先购买权的效力能否优于基于租赁合同关系产生的优先购买权的效力？

 

　　【南宁律师评析】

 

　　按照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。因此，该优先购买权既是其他共有人的一项权利，也是出售共有财产份额的共有人的义务。

 

　　按照《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，承租人在同等条件下，对承租房屋享有优先购买权。

 

　　现在，李某欲将其份额转让，就存在两个优先购买权，即基于按份共有关系产生的优先购买权和基于租赁合同关系产生的优先购买权，但基于按份共有关系产生的优先购买权是由于财产所有权产生的，因此，根据“物权优于债权”原则，在同等条件下，王某所享有的优先购买权应优于唐某的基于租赁合同关系产生的优先购买权。(作者：王艳芳)