所谓单位集资房“指标”即为单位内部享有出资建房或者认购集资房屋的职工主体。是否享有认购单位集资房的资格，由单位根据相关的行政法规或者国家政策予以确认。因单位集资房的购房主体问题而引发的纠纷属于行政法规调整范围，可以通过行政诉讼的途径解决。关于“指标”的性质，有购房资格与房屋购买权之争，这两者之间理解的差异决定了集资房指标能否转让。若理解为一种资格，指标就具有一定的人身专属性，不能随意转让；如果理解为购买权，指标就是一种财产性的权利，可以转让。单位集资房因缺少市场销售环节而低于市场价格使得市场需求量大，享有购房资格的单位职工因利益使然虽与他人签订了《买卖转让协议》，但买卖的标的物却是“指标”，并不是实实在在的房屋。指标转让与房屋买卖是不同的法律关系，依据集资房的性质而言，在转让指标协议签订之时，转让人并非该集资房的所有权人，职工对单位也只有要求其按期交房的债权请求权，而职工与买受人之间的指标转让协议针对的主要是购房名额，买受人支付一定的转让费来购买这个已经财产化的权利，以职工同等优惠的价格取得房屋作为自己的期待利益。但因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，协议有可能会被以违反《合同法》第97条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对买受人来说是非常不利的，买受人需要承担一定的风险。

 

　　【案情】

 

　　2008年4月16日上午，中共常德市委召开了市委常委会议，决定：同意在武陵区人民武装部搬迁新址处行政划拨土地25亩，其中5亩用于解决军分区干部经济适用住房及武陵区人民武装部干部职工公寓房建设用地……。按照常委会会议精神，常德市发改委、常德市建设局、湖南省军区后勤部均批复同意常德军分区在上述新址建设经济适用房。被告吴某作为常德军分区津市市武装部时任领导，经军分区初步审查，取得了经适房认购资格。原告郑某经他人介绍，于2009年5月7日和被告吴某签订了《预售房屋转让协议》，约定吴某自愿将位于武陵区武装部新址内的一套面积为197.04平方米的预售住房（含车位）转让给郑某，转让费2万元一次性付清；在产权手续办理前由吴某以吴某的名义按单位要求缴纳建房工程款，郑某需按时提供所需缴纳房款并保存收款凭证等。协议签订当日，郑某向吴某支付房屋认购资格转让费2万元，吴某出具收条。2009年5月11日，郑某通过第三人肖某的银行账户依约湘常德军分区后勤部的银行账户转付购房首付款10万元及车位首付款3万元，常德军分区后勤部向吴某出具收据，该收据已有郑某持有。此后，常德军分区经过复核，认为吴某的生活基础不在常德，家属户口不在常德，不具备经济适用房购房条件，取消了其新建经济适用房的认购资格。2009年12月底，吴某得知经适房认购资格取消的事实，通过介绍买房的中间人随即通知郑某，要求郑某到军分区退购房款，但郑某多次坚持要房，故未领取购房款。2011年8月16日，常德市军分区后勤部将以吴某名义上交的购房、车位首付款13万元以及利息6320元按照吴某的指示打入肖某的账户。郑某因购房目的不能最终实现而诉至常德市武陵区人民法院，请求被告吴某返还房屋及车位首付款、房屋转让费共计15万并请求被告吴某赔偿原告经济损失127800元。

 

　　【裁判要点】

 

　　法院经审理后认为：原、被告签订的《预售房屋转让协议》为无效合同。首先，本案所涉房屋系常德军分区为解决军分区干部住房而新建的经济适用房，其所用土地系国家无偿划拨土地，居住的人员必须是军分区干部及其家属，而是否具备认购资格，必须经过建设单位常德军分区最后确认，经单位确认，被告吴某不符合认购军分区新建经适房的条件，即使吴某获得了相关的资格也不能将之转让；其次，原告郑某并不是常德军分区的干部，不具备认购军分区新建经适房的认购资格，亦不具有受让该认购资格的条件；再次，二人在协议中约定“在产权手续办理前由吴某以吴某的名义按单位要求缴纳建房工程款……”的行为，说明双方在签订合同时已明知经济适用房的认购资格不能转让，故该行为违反了相关强制性法律规定，依法应当认定该合同无效。原告郑某请求赔偿经济损失的诉讼主张无事实及法律依据，法院未支持。被告吴某应当返还房屋转让费2万元并支付占用利息至还款之日止。因常德市军分区已将购房款13万元及至2011年8月11日止的利息6320元退还给吴某，吴某应将该笔款项返还给郑某并支付自2011年8月12日起至还款之日止的利息。2009年12月底以后郑某得知吴某被取消购房资格后仍坚持要房不领取购房款由此造成的可得利益损失，法院认为应由郑某自负。

 

　　【评析】

 

　　笔者认为，对于该类案件案由的确定，有“经济适用房转让合同纠纷”与“房屋买卖合同纠纷”之争，在本案中郑某与吴某协商转让吴某在常德市军分区修建经济适用住房的购房指标，双方所签订协议虽为房屋买卖合同，但实质上双方所争议的是军队经济适用房购房资格的转让问题，2011年新修订的《民事案件案由规定》中并未对该类法律关系进行具体划分，故“经济适用房转让合同纠纷”与“房屋买卖合同纠纷”均不能适用，应适用第二级案由“买卖合同纠纷”为宜。对于本案中的购房资格能否转让的问题，中国人民解放军总后勤部《军队经济适用住房建设管理办法》第二十五条规定“利用军用土地建设的经济适用房，一般不得向地方单位、个人出售，属于城市规划建设的商业网点用房可向地方单位、个人出售，并按照有关规定办理土地出让手续……”，而郑某与吴某签订的预售房屋转让协议的实质是郑某以吴某的名义认购军队经济适用住房。这种带有人身依附性质的购房资格，一旦涉及转让便违反了法律的强制性规定，转让合同即无效。转让人吴某在未最终确定自己具有认购资格时就与受让人签订协议并收取转让费用，存在过错，受让人郑某明知军队经济适用房不能转让而以吴某的名义缴纳购房款，亦存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，常德市中级人民法院对该案的判决结果符合合同法的立法本义，彰显公平正义。

 

　　(作者：张笛瑶  来源：常德武陵法院 )