大成南宁律师熊潇敏

南宁律师:丁是否构成善意取得

作者:南宁律师    来源:广西专业律师网

时间:2016-11-7 10:49:12    联系律师:13878124891

  甲入狱服刑期间,甲的母亲乙持甲的身份证、房屋所有权证,与丁签订了<<房屋买卖合同》,约定将甲所有的房屋以65万元的价格卖给丁,乙在《房屋买卖合同》合同上签署了甲的名字。后丁支付了全部购房款,乙与丁办理了房屋过户手续。该房屋系甲以120万元的价格购买,并于2000年获得该房屋的所有权证。甲出狱后,提起行政诉讼。法院以房屋登记管理部门办理过户登记时依据的材料存在虚假内容且甲未亲自到场为由,判决撤销过户登记及办理产权证的行为。丁以甲为被告提起民事诉讼,请求:确认其系善意第三人,判决该房屋归其所有。本案争议焦点:丁是否构成善意取得?
 
  第一种观点:构成善意取得。乙在事前未取得甲授权,事后未得到甲追认的情况下,擅自出售甲的房屋,属无权处分。乙系甲的母亲,属表见代理,丁已支付合理价款,并办理了房屋过户手续,系善意第三人,符合不动产善意取得的构成条件。
 
  第二种观点:善意取得制度中的“善意”指基于对房屋登记薄中关于物权登记的的信赖,丁在签订合同时明知乙不是房屋所有权人,过户时明知房屋所有权人未到场,仍然办理了过户,未尽到正常购房人的合理注意义务,丁受让时并非善意;同时,丁购买房屋的价款明显低于市场价格,不符合善意取得的构成要件。
 
  这两种观点的分歧,在于对法律构成要件的的理解,在于适用法律过程中对“善意”的不同认识。善意取得制度系建立在公示公信基础上的物权法特别制度,是为保护交易安全而设立。<<中华人民共和国物权法>>第106条,规定了不动产善意取得应同时满足四个条件:(1)不动产登记权利人的无权处分行为;乙并非该房屋的登记权利人;(2)受让人受让该不动产时是善意。丁是基于对乙有代理权的信赖,对乙表见代理的信赖。明知乙非房屋所有权人,丁的善意不存在。(3)以合理的价格转让。丁受让时的价格明显低于市场价格。(4)转让的不动产已经办理变更登记。乙虽然办理了登记,但已被法院撤销,因此不符合善意取得制度中的已经登记。
 
  综上,我同意第二种观点。丁对涉案房屋不构成善意取得。
 
  作者:富平法院/田水芸

大成南宁律师

首席律师:熊潇敏
所内职务:高级合伙人/执行主任
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Tags:善意取得 房屋买卖合同

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